Author: Viktória Udvarnoki — real estate expert, Living Marbella

Spanyol ingatlanadózás magyar tulajdonosnak — IBI, IRNR és a többi (2026)

Milyen adót fizet egy magyar tulajdonos a spanyol ingatlanja után? Röviden: vásárláskor egyszeri illetéket/ÁFÁ-t, évente helyi ingatlanadót (IBI) és nem-rezidens jövedelemadót (IRNR), eladáskor pedig tőkenyereség-adót. Az alábbi értékek Andalúziára (Costa del Sol), 2026-os tájékoztató adatok — a konkrét összeg egyéni helyzettől függ.

1. Vásárláskori adók (Andalúzia)

• Használt ingatlan: átruházási illeték (ITP) fix 7% a közjegyzői vételár (vagy a kataszteri referenciaérték, amelyik magasabb) alapján. Andalúzia a 2021-es reform óta az egyik legkedvezőbb régió.
• Újépítésű ingatlan: ÁFA (IVA) 10% + okirati illeték (AJD) 1,2%.
• Ezekhez jön közjegyző, ügyvéd, tulajdon-bejegyzés — összességében a vételár felett kb. +10–13%.

2. Éves adók

• IBI (helyi ingatlanadó): a kataszteri érték 0,4–1,1%-a (városi ingatlan), önkormányzatfüggő.
• IRNR (nem-rezidens jövedelemadó): EU/EGT-illetőségűeknek 19%. Ha nem adja ki az ingatlant, akkor is fizetendő egy vélelmezett jövedelem után: annak alapja a kataszteri érték 1,1%-a (vagy 2%-a, ha nincs friss kataszteri felülvizsgálat), amit 19%-kal adóztatnak.
• Comunidad: nem adó, de rendszeres közös költség.

3. Bérbeadási adózás

A bérleti jövedelem IRNR alá esik, EU/EGT-illetőségűeknek 19%, a kapcsolódó költségek arányos levonásával (pl. IBI, kamat, comunidad, karbantartás). A hozamszámítást a bérbeadási hozamokról szóló cikkünk mutatja.

4. Eladáskori tőkenyereség

• Tőkenyereség-adó nem-rezidens EU/EGT-eladónak 19% a nyereség után.
• Retención: a vevő a vételár 3%-át visszatartja és befizeti az adóhatóságnak nem-rezidens eladónál (ez a végső adóba beszámít).
• Plusvalía municipal: az önkormányzatnak fizetendő, a telek értéknövekedéséhez kötődő helyi adó.

5. Magyar vonatkozás — kettős adóztatás

Magyarország és Spanyolország között hatályos a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény, amely rendezi, melyik jövedelem hol adózik — a cél, hogy ugyanazt a jövedelmet ne adóztassák meg kétszer. A pontos beszámítást adótanácsadóval érdemes egyeztetni.

Praktikus tippek

1. Számoljon a teljes adóterheléssel már a vásárlás előtt.
2. Nem-rezidensként is legyen NIE-száma és adóbevallása.
3. Bérbeadásnál vezessen költség-nyilvántartást a levonhatóság miatt.
4. Dolgozzon spanyol adótanácsadóval.

Next step

A Living Marbella a teljes ügyintézésben segít, adótanácsadói háttérrel. Kérjen konzultációt: +36 30 338 3101.

FAQ

Mi az IBI? Éves helyi ingatlanadó a kataszteri érték 0,4–1,1%-a alapján, önkormányzatfüggő.
Mennyi az IRNR? EU/EGT-illetőségűeknek 19%; kiadás nélkül is fizetendő a vélelmezett jövedelem (a kataszteri érték ~1,1%-a) után, 19%-kal.
Mennyi az illeték vásárláskor? Használtnál 7% ITP (Andalúzia), újépítésnél 10% ÁFA + 1,2% AJD.
Mennyit visznek el eladáskor? 19% tőkenyereség-adó, és a vevő 3%-ot visszatart (retención) nem-rezidens eladónál.
Elkerülhető a kettős adóztatás? Igen, a HU–ES egyezmény ezt rendezi — adótanácsadóval.

Jogi nyilatkozat
Ez a cikk általános, 2026-os tájékoztatás (Andalúzia), nem minősül adótanácsadásnak. A konkrét adózás egyéni helyzettől és a mindenkori hatályos szabályoktól függ — döntés előtt kérjen szakértői tanácsot.

Related articles

• Costa del Sol ingatlanbefektetés magyar szemmel – teljes útmutató (2026)
• Living on the Costa del Sol – everyday life through Hungarian eyes
• Costa del Sol real estate dictionary – the terms of Spanish real estate buying

Viktória Udvarnoki — real estate expert, Living Marbella
Economist, OKJ real estate agent and interior designer; works in Hungarian, English and Spanish. Phone: +36 30 338 3101